內(nèi)容摘要：向來(lái)被視做“財(cái)大氣粗”而在歷次樓市調(diào)控中“豁免”的國(guó)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，這一次也終于感受到了寒意。
　　向來(lái)被視做“財(cái)大氣粗”而在歷次樓市調(diào)控中“豁免”的國(guó)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，這一次也終于感受到了寒意。
　　進(jìn)入12月初，包括中信地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家國(guó)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均進(jìn)入了年終總結(jié)的階段。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，與2008年調(diào)控造就的樓市低潮時(shí)國(guó)資房企集體抄底拿地不同，首創(chuàng)置業(yè)、中信地產(chǎn)等國(guó)資房企，均在內(nèi)部傳達(dá)了“收縮”與“謹(jǐn)慎購(gòu)地”的精神。首創(chuàng)置業(yè)、中信地產(chǎn)等均將消化存量置于主要地位，同時(shí)，利用自身國(guó)有企業(yè)的整合資源能力，幫助存量的消化。在嚴(yán)厲的并無(wú)放松的調(diào)控之下，國(guó)有資本對(duì)于2012年的中國(guó)樓市，業(yè)已看空。
　　“向外”緊縮
　　“除非條件非常優(yōu)惠，在一線的核心城市，我們近期沒(méi)有新增土地的購(gòu)置計(jì)劃，還是要看看下一步市場(chǎng)的情況，我們并不樂(lè)觀，但這和我們是不是國(guó)企沒(méi)有關(guān)系。”11月30日，中信地產(chǎn)一位不愿具名的高管向記者表示。這并非是中信地產(chǎn)一家的孤立情況。記者了解到，首創(chuàng)置業(yè)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)在對(duì)2012年的發(fā)展規(guī)劃中，對(duì)于土地購(gòu)置，基本上都是持有保守策略。首創(chuàng)置業(yè)、招商地產(chǎn)兩家公司，已經(jīng)基本明確，明年一季度在一線核心城市以消化既有存量為主，不再新購(gòu)?fù)恋亍Ｕ猩痰禺a(chǎn)一位高管向記者證實(shí)，截至目前，招商地產(chǎn)沒(méi)有在北京新增購(gòu)置土地的計(jì)劃。
　　這些企業(yè)盡管總部所在地不同，但均為國(guó)有資本背景。其中，中信地產(chǎn)為中信集團(tuán)的全資子公司；招商地產(chǎn)的控股股東系中央直屬企業(yè)招商局集團(tuán)。首創(chuàng)置業(yè)則是北京市屬國(guó)資的香港上市公司平臺(tái)。
　　這與2008年之后的樓市低潮期形成鮮明的對(duì)比。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年全年北京土地成交記錄中，以所有制科目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，國(guó)有資本控股企業(yè)的成交記錄占總成交記錄的67.13%，國(guó)有資本參股企業(yè)的成交記錄占總成交記錄的10.31%。兩者相加，2008年北京全年土地交易記錄中，國(guó)有資本占了總成交記錄的近80%。
　　以同樣的統(tǒng)計(jì)口徑，2011年1~11月，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)對(duì)北京的同期土地成交數(shù)據(jù)也進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，國(guó)有資本控股或參股企業(yè)占1~11月北京土地成交記錄中占比總和為41.12%。而北京、天津、上海3大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)中，國(guó)有資本占比超過(guò)了52.3%。
　　終端“倒逼”
　　迫使國(guó)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于2008年而采用收縮的“過(guò)冬策略”的，并非是信貸和銀根的緊縮，而是限購(gòu)之下房地產(chǎn)銷售回款的“國(guó)民待遇”。在慘淡的市場(chǎng)成交面前，國(guó)資房企和民營(yíng)開發(fā)企業(yè)一樣不能幸免。
　　中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒曾仔細(xì)對(duì)比過(guò)2008年和2011年兩次市場(chǎng)低潮中國(guó)有資本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的境遇與成因的不同。他告訴記者，“2008年的主要問(wèn)題是銀根的問(wèn)題，也就是錢的問(wèn)題，民營(yíng)的開發(fā)企業(yè)拿不到成本更為低廉的資金，所以感受到困難；而國(guó)有企業(yè)能夠拿到貸款，且成本相對(duì)低廉，即使銷售表現(xiàn)仍然相對(duì)平穩(wěn)，但只要項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，就能夠收回資金，這使得國(guó)有企業(yè)在2008年以及之后的2009年中，逆市擴(kuò)張。”
　　不過(guò)他認(rèn)為，現(xiàn)在在資金方面，國(guó)資房企所處境遇與2008年并無(wú)太大不同——即大的資金面緊張，但國(guó)企仍能利用其自身優(yōu)勢(shì)獲得成本較低的資金，推動(dòng)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；不同表現(xiàn)在終端市場(chǎng)——即在項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)后，由于限購(gòu)鎖定了需求的總量，最終無(wú)法形成銷售回款，進(jìn)而使整個(gè)資金的運(yùn)行無(wú)法形成一個(gè)閉合的鏈條。
　　“這樣的情況下，基本不愁融資的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不得不收縮，因?yàn)榉孔淤u不掉，一切都無(wú)從說(shuō)起。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表達(dá)了與楊少鋒類似的看法。
　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前10個(gè)月，北京房地產(chǎn)銷售排行榜上領(lǐng)先的前10名中，國(guó)資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)6席，其中包括首開、中海等企業(yè)。但是，以銷售套數(shù)和面積口徑進(jìn)行計(jì)算，其平均銷售較2010年同期下降約50%.其在市場(chǎng)銷售一端承受的壓力由此可見。
　　與民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采用價(jià)格策略促銷的單一思路不同，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多傾向于先整合內(nèi)部資源加快存貨消化的速度，也正因如此，在大幅降價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國(guó)資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不多見。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
　　中信地產(chǎn)品牌營(yíng)銷部總經(jīng)理朱華越告訴記者，中信地產(chǎn)在這一方面首先采用的策略是先整合中信系統(tǒng)內(nèi)部的“客戶資源”，來(lái)對(duì)現(xiàn)有存量進(jìn)行消化。朱華越表示，通過(guò)對(duì)既有客戶再購(gòu)房實(shí)施購(gòu)房?jī)?yōu)惠等措施，可以直接鎖定一批改善型住宅的客戶，幫助現(xiàn)有項(xiàng)目消化存量。首創(chuàng)置業(yè)的策略也與之類似。北大資源和招商地產(chǎn)采用的方式則是通過(guò)自身掌握的社會(huì)以及招商資源，通過(guò)與地方政府談判中獲得足夠的優(yōu)惠籌碼，壓低自身的發(fā)展成本，來(lái)規(guī)避相應(yīng)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)。
　　“由于北大資源隸屬于方正集團(tuán)，在與地方政府的合作中，能夠具備一些獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)前期規(guī)劃的介入和統(tǒng)一的一級(jí)開發(fā)城市運(yùn)營(yíng)，可以壓低我們的成本。”北大資源一位相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者解釋。